Когда необходимо согласие супруга на покупку квартиры — что говорит закон?

Практика показывает, что большинство вопросов по поводу операций с недвижимостью поступает не только от граждан не состоящие в браке, но и тех кто в нем находится. Рассмотрим юридический вопрос, поступающий не только от замужних женщин, но и женатых мужчин: “Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?”.

Подход к этому вопросу должен быть серьезным с юридической точки зрения, так как он скрывает подводные камни. Некоторые юристы уверенно утверждают, что заверенное у нотариуса согласие при операции с недвижимостью одного из супругов необходимо при продаже квартиры, приобретённого в общее имущество, но это не так. Необходимо ли его получать, разберемся в этой статье.

Раздел имущества

Трудности могут возникать не только при покупке квартиры, но и других операций с недвижимостью, таких как продажа, передача в дар, наследство или при разводе пары.

Слово в законодательстве

Данный и подобные вопросы в нашей стране контролирует Гражданский и Семейный Кодексы. В них собраны ответы на вопросы, в том числе касающиеся семейных операций с жильем. После 1 марта 2013 года необходимость регистрировать недвижимость отпала, теперь, при любой сделке с недвижимостью у собственника должно требоваться только свидетельство на квартиру. На сегодняшний день, регулирование данных операций возложено на Семейный Кодекс, а именно – статья №35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом» состоящая из трех пунктов:

  1. Владение, использование и оперирование общим (нажитым) имуществом осуществляются по взаимной договоренности супругов.
  2. При исполнении одного из супругов операции с жильем, то есть распоряжении общим имуществом супругов считается, что последний действует с соизволения другого супруга. Здесь же возникает больше неясностей, например, заверяется ли письменное согласие у нотариуса, нужны ли свидетели при даче добра второго супруга и другие. Эти вопросы “всплывают” в ситуациях развода, суда, конфликтах с передачей в наследство и подобных. Рекомендуется уточнять эти нюансы перед сделкой.
  3. Для совершения одним из супругов операции по имуществу, полномочия на которое подлежат гос. Регистрации этой сделки, для которой законом положен специальный нотариальный бланк документов, или сделки, для гос. регистрации, нужно иметь удостоверенное согласие другого супруга, разрешение выдаст только нотариус. Данный пункт был изменен 29 декабря 2015 года.

Первый пункт не вызывает сложностей, согласие сторон может быть либо письменным, либо устным, непосредственно при операциях с квартирой.

Второй пункт этой статьи, получается, противоречит 3-му пункту, ведь там сказано, нет необходимости получать письменное и заверенное у нотариуса согласия на дальнейшие операции с квартирой от супруга не требуется. Но исходя из содержания третьего подпункта, отсутствие нотариального согласия является поводом аннулирования сделки, что влечет за собой тяжелые последствия. Это касается в частности судебных разбирательств, например, муж или его жена не были проинформированы о состоявшейся сделке (купля, продажа, дарение, наследство).

Помощь юриста

Такие загвоздки в законе могут ввести в заблуждение даже опытных юристов из-за нечеткого разъяснения статьи.

Важно! Перед совершением любой сделки с недвижимостью, заранее обговорите вначале между собой эти моменты, а затем, воспользовавшись консультацией нотариуса, придите к консенсусу.

Операции с недвижимостью не требующие согласия

В некоторых случаях нотариально заверенного согласия одного из супругов не требуется законом, например:

  1. Приобретение в нежилом фонде недвижимости коммерческого типа;
  2. Изначальное устное (при совершении покупки) и письменное (запись в свидетельстве на квартиру) согласие на совместное имущество.
  3. Изначальное разделение долей на покупаемую квартиру, то есть каждый член будет отвечать за свою долю, к примеру, половина жилья имеет муж, а вторую его жена с детьми.
  4. Возможно, использовать доверенность от третьего лица (юрист или риэлтор), которая имеет ту же юридическую силу, но также необходимо согласие человека, который воле изъявил наличие данной доверенности.
  5. Условия в брачном договоре, которые распределяют обязанности и права при совершении различных сделок, не только с квартирой. Например, отсутствие у мужа права быть собственником покупаемой квартиры или любых сделок с недвижимостью.

Важно! Наличие только устного согласия, не является поводом для прекращения сделки, но, в жизни могут быть спорные ситуации, при которых наличие, нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры будут обязательными, при дарении, продаже третьи лицам и т.д.

Супруги и недвижимость

Операции с обязательным наличием согласия

Рассмотрим ситуации, где наличие согласия супруга(и) обязательно:

  1. Оформление на имя одного из супругов сделки по покупке квартиры, которая убережет его от последствий вытекающих, например, при внезапном разводе.
  2. При покупке супругом квартиры, на деньги, вырученные после продажи имущества или других объектов полученных в дар или наследство, согласие второго лица обязательно.
  3. При вписании одного супруга в документ права собственности, принадлежащий другому.

Чтобы оградить себя от дальнейших трудностей с недвижимостью, требуйте у второй стороны согласие, оформленное и заверенное у нотариуса на покупку квартиры.

К тому же стоимость оформления довольно приемлема (около 1500 рублей). На консультации вы можете задать спросить у нотариуса, например, какие есть затруднения, чтобы приобрести квартиру или другую недвижимость без согласия, нужно ли покупать квартиру без доверенности супруга или требуется ли согласие супруга на покупку.

Согласие на покупку

Право соглашаться или нет, зависит от поведения и целей супругов. На практике четкого выделения этого момента не существует, хотя возникающие спорные ситуации в будущем подробно раскрывают тонкости.

Например, при разводе, квартира, приобретенная совместными или индивидуальными силами (средствами) будет поделена 50/50, вне зависимости от наличия/отсутствия заверенной доверенности.

Бывают исключения, такие как — смерть супруга, тогда супружеский фонд переходит во владение вдовы при отсутствии завещания, либо заключение суда о присуждении долей членам семьи в зависимости от статуса и обеспеченности.

Во всяком случае, надо помнить, что недвижимость, купленная одной из сторон, автоматически становится собственностью другой половины брака.

Заключение суда

Последствия отсутствия согласия

Рассмотрев случаи, когда доверенность, может быть и не быть, можно понять какие существуют мотивы у двух сторон.

Иногда отсутствие соглашения связано с юридической неграмотностью супругов, халатностью доверенных лиц, свидетелей, либо допущением ошибки при составлении документации – это сопоставимо обычной рассеяностью, но бывают и отрицательные мотивы.

Пример: жена специально скрывает от мужа совершенную без его ведома покупку квартиры, чтобы потом продать недвижимый объект. У жены есть право, обратившись к судье остановить операцию и отсудить свою долю в течении 1 года.

Сделка, совершенная без соглашения одной из сторон, действительна, если об этом неизвестно другой стороне. Юрист, сопровождавший сделку, по закону, не несёт ответственность за последствия. Его обязанность – в правовом порядке согласно законодательству заверить все бумаги операции купли–продажи и дать одобрение на сделку.

Операция, признается неподлинной, если истец доказывает в суде информацию об не информировании и получении согласия супруги на покупку квартиры на заключение договора связанной с иной квартирой.

Образец доверенности супруга(и) на приобретение недвижимости

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости составляется у юриста, который, возможно, будет сопровождать сделку.

Образец доверенности на покупку жилья должен иметь:

  1. Ф.И.О. первого лица (заявителя);
  2. Данные удостоверяющие личность (паспорт);
  3. Свидетельство о браке или данные брачного договора;
  4. Подпись соглашающегося лица;
  5. Список полномочий, которые несет заинтересованное лицо;
  6. Срок действия договора (при отсутствии, законом автоматически устанавливается 12 месяц);
  7. Печать и заверка нотариуса или юриста.

Написать доверенность

Заключение

Рассмотрев все возможные варианты и риски при наличии или отсутствии заверенного законно соглашения, приходим к тому, что определенная ситуация требует его, а другая нет.

В юридической практике большую популярность носит то, что обе стороны должны быть заинтересованы в благих намерениях в операциях с недвижимостью.

В данном вопросе не рекомендуется экономить на оформлении этого документа, иначе это приведет к разногласиям двух сторон и поводом для конфликта. Чтобы принять правильное решение лучше обратиться за помощью к юристам.