Как оформить договор купли-продажи квартиры между родственниками

Реализация жилой площади всегда вызывала ряд вопросов, которые нужно решить в кратчайшие сроки. Необходимый пакет документов, список которого регулируется действующим законодательством РФ практически не отличается от стандартного пакета, что собирается при обычной продаже.

473257-custom

Покупка квартиры — сложный процесс, к которому нужно отнестись с особой внимательностью, даже если это сделки между близкими родственниками.

Большим преимуществом при покупке или продаже такой квартиры является отсутствие дополнительной оценки и проверки жилого помещения. Так как родные и без того знают в каком состоянии жилплощадь, дополнительный осмотр не требуется. Это упростит задачу, да и цену договорную родные могут установить самостоятельно.Продажа квартиры родственнику практически не имеет никаких отличий и преимуществ перед обычной продажей.

Правила продажи недвижимости

Продажи квартиры между родственниками — распространённая процедура. На рынке недвижимости существуют два правила, которые обязательны к соблюдению при продаже квартиры между родственниками, а именно:

  • если соглашение заключается между двумя супругами, продать жилплощадь может только тот, за кем числится жилье, как полная собственность — это значит, что если супруга не имеет никакой своей части в этом помещении, она может его приобрести полностью;
  • если жилплощадь была нажита совместными усилиями после брака, один из супругов может продать только половину квартиры второму лицу — супруге.

Государственная пошлина, которая взимается при покупке недвижимости за нотариальное удостоверение сделки рассчитывается немного иначе и зависит от степени родства между продавцом и покупателем.

Чем ближе степень родства, тем меньше пошлина, которая рассчитывается исходя из продажной стоимости жилого помещения.

Совсем не обязательно нотариально удостоверять сделку, так как на сегодняшний день это требуется только при заключении договора ренты.

67f794a9b8c36b32439a2887dedb74c8

Процедура заключения договора купли-продажи

Итак, что необходимо сделать:

  1. Получить письменное согласие всех зарегистрированных членов семьи на условия продажи.
  2. Если собственником жилья является несовершеннолетнее лицо, получить письменное одобрение на проведение сделки от органов опеки и попечительства.
  3. Предоставить оригиналы паспортов, сделать выписку из домовой книги, взять кадастровый номер (если продается дом);
  4. С помощью опытного юриста составить соглашение купли-продажи.
  5. После оформления сделки, составить акт приёма-передачи жилья, который в обязательном порядке регистрируется в соответствующих государственных органах.
  6. После этого, новый собственник квартиры, получает на руки свидетельство о праве собственности, по которому все права на жильё переходят от продавца к покупателю.

Чтобы договор не противоречил нормами законодательства, необходимо составлять его с участием юриста, которому доверяют обе стороны. Соглашение может быть написано в любой форме – письменной, либо набранной на компьютере, главное чтобы не шло в разрез с положениями ГК России.

Родственники по закону

Кто такие близкие родные в понимании рынка недвижимости?

Близкие родные на рынке недвижимости — люди, которые имеют первую или вторую степень родства, а именно:

  • супруга;
  • ребёнок;
  • родитель;
  • бабушка или дедушка.

Отчуждение квартиры проводится исходя из степени родства лица, претендующего на жильё. Сделки с недвижимостью могут подразумевать купить или продать долю в квартире у родственников и не только. Для того чтобы понять как продать тому или иному лицу жилплощадь, нужно разобраться с долями детальнее.

Доли (долевой договор, может быть купленный) — часть жилого имущества, выраженная в денежном эквиваленте рыночной стоимости квартиры. На современном рынке недвижимости встречаются 37-40% долей, которые имеют свою мочь.

Вызвано это следующими факторами:

  • если производится отчуждение жилого имущества коммунального типа;
  • при приватизации квартиры разбивают её на доли;
  • деление имущества на две части при разводе;
  • когда на наследственное имущество имеется несколько претендентов.

При продаже доли недвижимости проводится точно такая же процедура, как и при реализации обычной квартиры, но с некоторыми особенностями, а именно:

  • нужно подать пакет документов;
  • заключить договор (соглашение);
  • заплатить налог на имущество;
  • произвести регистрацию прав собственности;
  • получить свидетельство.

При продаже квартиры учитываются ещё и права на неё других участников процесса, дело идёт о преимущественном праве на жильё. Это значит, что продать жилплощадь без согласия её совладельцев невозможно. Если вследствие приватизации было определено несколько владельцев и хоть один из них откажет в продаже — соглашение будет отменена. Мать, которая является одним из собственников так же участвует в принятии решения, даже если собственник — мать, а все остальные — её дети.

Если соглашение проводится с близкими родственниками и соглашение по купле-продаже жилого имущества будет совершена, а стоимость квартиры составляет более одного миллиона рублей, то государству нужно будет заплатить налог в размере 14% от продажной стоимости квартиры.

Реализация квартиры между родственниками

Какие плюсы и минусы в купле — продаже квартиры между родственниками?

реализация квартиры близкому родственнику — один из способов отчуждения квартиры, который может иметь как положительные выгоды, так и отрицательные последствия.

Недостатки

  • если имущество приобретается у близких родственников лицами, которые состоят в официальном браке, эта собственность считается общей и при разводе делится пополам;
  • при продаже квартиры родственникам продавцы полностью теряют на неё право собственности, даже если жилплощадь была продана по ранее уговоренной заниженной стоимости.

Достоинства

  • соглашение оформляется один раз и признать её фиктивной будет невозможно, так как за продажу взимается плата в государственный бюджет;
  • продавец не сможет вернуть жилплощадь обратно, если после сделки захочет поменять своё решение — в этом главное отличие от дарения. жилплощадь можно продать или подарить, но это уже немного другой вопрос;
  • если жилплощадь была продана и продавец умирает, родные не смогут доказать право собственности на неё.

Подарить жилплощадь может любой родной, но это не считается сделкой купли-продажи. Сделку невозможно признать недействительной или же отозванной, даже если это хотят сделать близкие родные. После продажи квартиры её уже нельзя будет вернуть, даже если жилплощадь продавалась кому-либо из тех же родственников. Это сложно назвать как преимуществом, так и недостатком, так как жилплощадь нельзя отнять у родственников после её продажи.

продажа квартиры между родственниками

Распространенные проблемы такого способа продажи

Такая форма реализации квартиры имеет ряд исключительно ей характерных недостатков, к которым можно отнести следующие ситуации:

  • Многие родители отказываются от продажи квартиры детям в ситуации, когда их сын или дочь заключили брак. Ведь при таком варианте квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода квартира будет делиться между супругами;
  • Возможность потом контролировать действия родственников, после завершения процедуры продажи. К примеру, родители продали свою квартиру детям, и со временем захотели в ней выполнить перепланировку. Но, согласно нормам заключенного между ними договора, ни каких прав на изменение они уже не имеют;
  • Соглашение о купли-продаже может быть отозвано, либо быть оспорено иными родственниками, которые ранее не знали о факте продажи квартиры или дома.

Как оформить продажу жилого имущества?

Как ранее уже упоминалось, порядок оформления продажи квартиры близким родственником отличается только рядом различных проверок, которые при таком варианте реализации не имеют никакого смысла. В квартире у родственников никакие проверки не проводятся, оформить продажу можно и без этого. Справки из ЖКХ, кредитов под залоги имущества не нужно, так как родные привыкли доверять друг другу.

Главным документом, который фигурирует в отношениях между продавцом и покупателем квартиры является договор, который регулирует эти отношения. В случае неправильного оформления договора оформление государственной регистрации будет невозможным.

Оформлять договор нужно с нотариусом, чтобы не получить в итоге фиктивный договор купли-продажи. Оформленный договор имеет юридическую силу.

Даже малая приобретенная часть от жилплощади подлежит предварительной процедуре заключения договора. Продающаяся доля также заполняется у нотариуса, продажу квартиры без него оформить нельзя.

Налоги

Налоговый вычет при продаже квартиры

Налог на продажу жилого имущества (налог на доход от продажи) взимается с продавца только в том случае, если жилая площадь находилась в его собственности более трёх лет. На территории РФ такой налог составляет не более 13% от суммы реализации.

Важно помнить, что жилая площадь, которая имеет стоимость меньше миллиона рублей не поддаётся налогообложению.

Важный момент. Не стоит рассчитывать, что осуществляя сделку с родственники, можно будет «неофициально» передать часть денежных средств. Законодатель учитывает такие моменты, и при занижении суммы как минимум на 20% от её реальной стоимости, может наложить пеню на продавца.

Продажа квартиры родственникам – это надёжный вариант реализации жилья. Если грамотно подойти к вопросу составления текста договора с полным соблюдением всех норм законодательства, никто не сможет оспорить законность и действительность такой сделки. Небольшой минус в такой процедуре – это налоги, взыскиваемые при оформлении соглашения.

В заключении можно сказать, что реализация квартиры считается одним из самых сложных процессов на рынке недвижимости. Так как собственников может быть огромное количество, что вызывает деление на доли, может привести к разногласиями между ними.

Поэтому перед продажей или покупкой жилой площади необходимо в доскональности овладеть своими правами и возможностями, чтобы в корне рассчитать все свои выгоды в этом процессе.