Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Продажа жилого помещения всегда сопряжена определенными трудностями. Возникают сложности в оформлении документов при реализации недвижимости, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок. Стоит вопрос, возможно ли осуществить реализацию жилого помещения в этом случае, т.е. продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком.

Продавцу необходимо учитывать все юридические нюансы при совершении сделки, если они хотят избежать неприятностей при дальнейшем оформлении. При необходимости реализации недвижимости перед продавцом стоит вопрос, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка. Часто продавец подходит к сделке формально, однако покупатель должен вникнуть в суть сделки досконально.

Прежде чем будет совершена продажа квартиры с долей несовершеннолетнего, необходимо тщательно поверить все документы, определить, все ли они оформлены надлежащим образом. При оформлении договора особую сложность вызывают вопрос, прописан несовершеннолетний или он является собственником, т.е. имеется доля в квартире.

если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок

Особенности сделки

Реализация недвижимости с несовершеннолетними детьми определена нормативными актами: Конституцией РФ, жилищным, гражданским, семейным кодексами и муниципальными актами. Данными документами закреплено, что малолетние граждане являются полноправными членами общества, которые обладают всей полнотой прав и свобод. Отличие от взрослого члена общества состоит в том, что некоторые свои права он может реализовать ввиду своего возраста только через родителей, а при отсутствии таковых через органы опеки и попечительства или опекунов.

Органы опеки (попечительский Совет) при совершении сделки по продаже недвижимости, если прописан ребенок, обязаны предусмотреть интересы малолетних граждан. При оформлении документов, если требуется продажа квартиры с прописанным малолетним, необходимо рассмотреть следующие два момента. Первый момент, когда он является собственником доли квартиры. Второй, когда прописаны несовершеннолетние дети или просто проживают на продаваемой жилплощади.

Действия по реализации жилья могут совершаться при условии, что малолетний имеет прописку на другой жилплощади или перед оформлением сделки его необходимо выписать и прописать на другой жилплощади. Выписать детей без предоставления аналогичной площади невозможно.

Как поступить, если предполагается проживание малолетних граждан совместно с родителями или опекунами на новой жилплощади, а покупка её задерживается. Выходом из этой ситуации может стать прописка детей к ближайшим родственникам или дедушкам, бабушкам. Регистрация оформляется паспортным столом. Следует знать, что органы опеки, возможно, откажут выдавать разрешение на то чтобы продать долю в квартире с несовершеннолетним, если посчитают, что условия проживания несовершеннолетними на новой площади будет ненадлежащими. Недвижимость должна соответствовать санитарным нормам, обеспечивать безопасное проживание, иметь все условия для комфортного проживания в нем.

Условия жизни

Таким образом, происходит защита прав малолетних граждан. Другими словами, невозможно прописать детей в далекую деревню с площадью дома 20 ми проживающими там 3-я людьми. Совет руководствуется кодексом, пункт 4 статья 292 ГК РФ, который говорит, что «отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права не достигших восемнадцатилетнего возраста, допускается только с согласия органов опеки».

Совет даст разрешение, если предоставляемая площадь будет аналогичная, а лучше, если будут улучшены условия проживания, тогда продажа доли несовершеннолетнего в квартире будет оправдана.

Необходимые документы для получения разрешения на сделку

Чтобы органы опеки дали разрешение на проведение сделки, а продажа квартиры с несовершеннолетним собственником была оформлена юридически правильно, собственники должны представить следующие документы:

  1. Согласие на сделку от несовершеннолетнего, достигшего 14 летнего возраста, документ должен быть оформлен письменно;
  2. Кадастровую планировку данного помещения;
  3. Свидетельство о рождении ребенка, оригинал и копию;
  4. Для подтверждения личности продавца предоставляются копия и оригинал документа;
  5. Справку о стоимости недвижимости, выданную БТИ;
  6. Выписку из домовой книги или паспортного стола;
  7. Заявление с просьбой реализации занимаемого жилого помещения с обязательным указанием причины продажи и указанием обязательств по обеспечению малолетнего другим комфортным жилым помещением, с подписями родителей или опекунов;
  8. Документ, подтверждающий права собственности;
  9. Справки об отсутствии долгов и залогов продаваемого жилья.

В случае раздельного проживания родителей или невозможности принять участие в подписании заявления одним из родителей, необходимо дополнительно представить заявление — согласие на сделку с жильем от супруга, заверенное нотариально.

Если один из супругов умер или местонахождения неизвестно, то предоставляют свидетельство о смерти или справку, подтверждающую факт пропажи без вести второго родителя. Следует учитывать риски, что органы опеки могут не одобрить сделку.

Совет опекунов

Отказ можно получить по следующим причинам:

  • Когда приобретение нового жилья происходит в рассрочку с одновременной реализацией всего имеющегося у вас жилья;
  • Приобретаемое жилье сразу же передается в дар;
  • Приобретаемая недвижимость находится в строящемся объекте, который еще не имеет права владения;
  • Приобретаемое жилье имеет меньшую площадь;
  • Когда ухудшаются условия комфортного проживания, например, отсутствие каких-либо коммуникаций;
  • Если в районе отсутствует или недостаточно развита инфраструктура.

Такого порядка придерживаются органы опеки до достижения ребенком возраста 18 лет. Но есть исключение, если они достигли 16 лет и начали трудовую деятельность, получают полный соц.пакет, занимаются индивидуальным предпринимательством, оформлены как ИП или сочетались законным браком. В этом случае согласие органов опеки на продажу необязательно.

Следует отметить, что органы опеки могут дать разрешение, если деньги необходимы для прохождения курса лечения. Или срочно нужно сменить обстановку по причине аллергического заболевания. Например, уехать загород с экологически чистым воздухом. Также органы опеки обязаны предусмотреть, если ему требуется обучение, каким-либо наукам или занятиями спортом, которые он не может получить по прежнему месту жительства. Попечительский Совет может пойти навстречу для выдачи разрешения. Это будет считаться действием во благо малолетнего гражданина.

Если происходит продажа жилья с учетом приобретения нового в новостройке, например, на момент совершения сделки новый дом еще не достроен, вам надлежит представить Совету документы, заверенные застройщиком, о сроках сдачи дома и условиях проживания. Следует знать, что если недееспособные дети являются собственниками части продаваемой недвижимости, то отчуждение старой и приобретение новой собственности должно происходить одновременно. Органы опеки также не станут чинить препятствие, если при покупке жилая площадь будет меньше продаваемой, но вся квартира будет зарегистрирована на имя малолетнего гражданина.

Юридически правильным будет решение, когда, при обращении к попечительскому Совету, вместе с заявлением будут приложены адреса продаваемой, покупаемой недвижимости со справкой об их стоимости из БТИ. Следует знать, что если сначала прописать несовершеннолетнего в купленную квартиру, а затем выписать его из старого жилого помещения, то попечительский Совет может признать это ухудшением условия его проживания. Т.е. посчитает такую ситуацию ущемлением прав малолетнего гражданина.

продажа доли ребенка в квартире

Реализация жилья при переезде за границу

Сложнее будет получить разрешение при условии, что после реализации недвижимости другая жилплощадь покупаться не будет. Такая ситуация возникает при переезде в другой город или за границу. У Совета возникнет много вопросов, и процесс продажи жилья займет значительно больше времени.

Для решения этих вопросов необходимо открыть счет в банке на имя несовершеннолетнего и положить на него причитающуюся долю ребенка за проданную недвижимость. Такой вариант не всегда оптимален, зато его права не будут ущемлены, и таким образом, он будет обеспечен средствами.

При переезде в другой населенный пункт на постоянное место жительства родители обязаны в течение 3 месяцев приобрести жилье и оформить аналогичную долю на малолетнего. Если собственник этого не сделает, то сделка может быть расторгнута.

Покупателю необходимо как можно подробнее изучить все документы, проконсультироваться с попечительским Советом, на предмет, не является ли семья продавца поднадзорной. Не лишена ли семья родительских прав. Если, даже обойдя закон, произойдет реализация, состоится регистрация жилья, решением суда эту сделку признают недействительной.

Покупатель обязан знать, что даже если малолетний не прописан, согласно статье 20 гражданского кодекса Российской Федерации, место жительства малолетних граждан моложе 14 лет определено по месту жительства родителей или опекунов.

А это подразумевает, что до продажи недвижимости один из родителей обязан быть прописан на новом месте жительства. Затем он должен зарегистрировать там детей. Таким образом, прежде чем произойдет купля, продавец должен убедить Совет в том, что не ущемляются права малолетних.

Реализация социальной квартиры с прописанным несовершеннолетним происходит по следующей схеме: сначала владелец обязан социальное жилье приватизировать и только после этого оформляются документы на продажу доли или полностью всего жилья.

Переезд с детьми

Что необходимо знать, чтобы обезопасить сделку

Для уменьшения рисков покупки квартиры, где прописан ребенок, необходимо придерживаться определённого плана:

  • Уточните, имеются ли малолетние в списках собственников недвижимости;
  • Обратитесь к органам опеки и выясните, не состоит ли семья на учете. Не лишена ли она родительских прав. Не проводятся ли мероприятия по лишению родительских прав. Узнайте, если семья благополучна, получат ли они разрешение органов опеки на продажу квартиры;
  • Включены ли дети в состав собственников приватизированной квартиры;
  • Обязательно надо убедиться в подлинности полученного разрешения органов опеки;
  • Не доверяйте никаким и ничьим заверениям, что документы от органов опеки будут получены позже и все вопросы будут решены.

Так в чем кроется подвох, как правильно продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли? Недобросовестный продавец может скрыть факт опекунства. Таким образом, разрешение опеки на продажу будет недействительно.

Некоторые продавцы стараются ввести в заблуждение покупателя, когда приватизированный объект жилья выставляется на реализацию. Они пользуются тем, что наше законодательство до сих пор еще далеко от совершенства, имеет значительные пробелы. Это может привести к нежелательным последствиям, как для продавца, так и для покупателя.

Например, мы не знаем, как проходила приватизация недвижимости с проживающим в ней малолетним гражданином. У каждого продавца возникает вопрос, можно ли продать недвижимость с прописанными малолетними собственниками. Вследствие больших сложностей в получении многочисленных разрешительных документов, банки не желают участвовать в кредитовании сделки. Они не хотят иметь проблемы с обремененным имуществом. Поэтому возникают сложности при продаже недвижимости.