Как и сколько нужно платить налогов с купли или продажи недвижимости

В наши дни, сделки, заключаемые между людьми по поводу купли-продажи квартиры не являются чем-то особенным. Население активно приобретает новую жилплощадь, уезжает на проживание в другие города, меняет маленькую квартиру на большую, и наоборот. Как итог любой сделки, физическое лицо получает определенную сумму дохода, которая согласно отечественному законодательству облагается налоговыми сборами.

Все налоговые платежи, которые обязан оплатить налогоплательщик при продаже квартиры, подробно описаны в Налоговом законодательстве России. Далее более детально разберемся с тем, какие именно налоги высчитываются при продаже жилой недвижимости.

налоговые платежи при продаже квартиры

Реализация квартиры юридическим лицом

Для начала, перед тем как считать процентную ставку налогового сбора, стоит понять – кем является продавец, юридическим или физическим лицом?

В операциях, где продавец является юридическим лицом, возникают определенные нюансы, которые характерны именно этому субъектному составу участников гражданских правоотношений. Во время реализации жилой недвижимости юр. лицом, стоит брать во внимание, какой вид гражданско-правого статуса имеет другое лицо (сторона покупателя), согласно действующему российскому законодательству:

  • частный предприниматель;
  • не резидент РФ;
  • частная организация.

Тоже самое можно говорить и о типе продаваемой недвижимости.

Абсолютно все сделки на рынке жилой недвижимости попадают под уплату двух видов налогов – подоходного и налога на добавленную стоимость. Первая категория сборов – обязательный платеж, отчисляемый со сделки купли-продажи.

Налоги в РФ

Что касается сбора на добавленную стоимость, то он прописывается рядом с номинальной стоимостью жилья. В завершении сделки, размер этого налога (18%) зачисляется на счёт налоговой службы.

В счёт подоходного налога учитывается только та прибыль юр. лица, полученная им во время реализации жилого объекта. На практике, прибыль высчитывается исходя из следующей формулы:

Доход — Расход — Остаточная цена = Прибыль.

Чтобы всё верно просчитать и не допустить ошибку, при расчёте налоговых отчислений стоит воспользоваться услугами бухгалтеров, имеющий подобный опыт работы.

Любая гражданско-правовая сделка, связанная с реализацией жилого объекта не облагается НДС. Это значит, что с юридического лица при реализации квартиры высчитывается только налог с прибыли. Процент этого налога напрямую зависит от того, какая организационно-правовая форма деятельности закреплена за лицом, а также от многих других налоговых факторов (выбранная система налогообложения).

На практике можно встретить такое понятие — «продажа коммерческой недвижимости». Но, так как налоговое законодательство не содержит определения термина, его можно рассматривать только в контексте схожести с иными объектами жилой недвижимости. Зачастую, в обиходе выражение «коммерческая недвижимость» касается всевозможных складов, гаражей, земельных территорий и т.п. Все сделки, которые связаны с коммерческими объектами недвижимости, кроме налогового законодательства, регулируются земельным и гражданским кодексом.

продажа коммерческой недвижимости

Продажа объекта жилой недвижимости физическим лицом

Базовые изменения реализации квартир, касающиеся физ. лиц вступили в силу с 1.01.2016 года. В первую очередь стоит отметить, что налоговые сборы с продажи квартиры будут оплачивать все те, кто владел ею менее 5 лет.

Но, законодатель всё же сделал определенное ограничение – на три года, после которых ровно 13% от площади жилья не облагается налогом.

Срок в три года вступает в силу, при выполнении таких условий:

  1. Право частной собственности на квартиру оформлено в форме дарения (от члена семьи или близкого родственника).
  2. Квартира получена вследствие приватизации.
  3. Собственник жилья получил его на основание заключенного договора ренты.

При выполнении этих 3 пунктов, собственник может продать квартиру без уплаты налога в 13% от общей площади. Все остальные ситуации, рассматриваются с позиции обязательной уплаты НДФЛ.

Также, кроме обязательной уплаты налоговых платежей, гражданин может воспользоваться определенными налоговыми льготами, например, вычетом понесенных расходов.

Какие документы нужны для уплаты налогов при продаже квартиры

Какие документы нужны для уплаты налогов при продаже квартиры физ. лицом?

  1. Оригинал декларации доходов за текущий налоговый период;
  2. Заявление о применении имущественного вычета;
  3. Документы, подтверждающие право собственности на жильё;
  4. Оригинал кредитного договора (если собственник покупал её за ипотечным соглашением);
  5. Соглашение купли-продажи квартиры;
  6. Акт приёма-сдачи жилья;
  7. Расписка продавца о том, что он получил деньги за проданную квартиру;
  8. Справка 2-НДФЛ с места работы;
  9. Оригинал документа подтверждающего личность.

Продажа жилья иностранцем

Согласно действующему законодательству, физ. лица, которые оплачивают налоги, делятся на две категории: резиденты и нерезиденты РФ.

Резидент – это гражданин России, который последние полгода проживает на её территории, кроме военных лиц, которые могут покинуть на длительный срок страну для несения своей службы. Не подпадающий под эти условия – считается нерезидентом.

Нерезидент РФ при продаже квартиры должен оплатить около 30% налогов с её номинальной стоимости. Также, нерезидент не имеет прав требовать для себя определенных налоговых льгот.

Продажа жилья иностранцем

Особенности уплаты подоходного налога с продажи жилья

Уплата НДФЛ наиболее актуальна тогда, когда объект недвижимости находится в долевой собственности нескольких членов семьи. Если квартирой в равной степени владеют три совершеннолетние члены одного семейства, то процент выплаты ими подоходного налога распределяется в зависимости от их доли собственности. Если же хотя бы один собственник – несовершеннолетний, за него налог оплачивают его родители.

При ситуации, когда квартирой владеют несколько лиц, между которыми отсутствуют родственные узы, они выплачивают налоговые вычеты в пропорции с размером доли находящейся в их распоряжении. Такие граждане должны располагать специальными документами, на основании которых можно подтвердить своё право собственности на жильё.

Если продавец намерен на вырученные средства от продажи квартиры, приобрести для себя другую квартиру, он также обязан выплатить налоговые отчисления в пользу государства. Согласно действующему законодательству, каждый налогоплательщик при приобретении квартиры, может рассчитывать на налоговый вычет в сумме не более 260 тысяч рублей.

При ситуации, когда продажа обусловлена последующим приобретением, в налоговой можно договориться о взаиморасчете подоходного налога с данных операций. Простыми словами, лицо не получит вычета, но будет освобождено от уплаты НДФЛ. Важно помнить, — эти сделки должны осуществится за один налоговый период!

Случаются ситуации, когда налогоплательщики умышленно уходят от уплаты НДФЛ посредством снижения номинальной цены на квартиру, указанной в договоре купли-продажи. Ведь логично, что чем меньшее значение суммы сделки, тем меньшем будет отчисление в пользу государственной казны. Но, учитывая, что такие махинации стали не редкостью, к каждой отдельной сделке, сотрудники налоговых служб подходят с особой внимательностью. Если физическое лицо целенаправленно указало значительно заниженную стоимость на квартиру, то тем выше шанс того, что налоговики с особой внимательностью станут изучать все нюансы и детали операции купли-продажи. При обнаружении фактов обмана и мошенничества, сотрудники налоговой могут наложить административный штраф на нарушителя, а также в принудительном порядке обязать его выплатить налог.

сотрудники налоговой

Процесс уплаты НДФЛ

Чтобы произвести правильную оплату подоходного налога, стоит верно, заполнить налоговую декларацию, затем подать в налоговые органы пакет базовых документов, к которым относятся:

  1. Копия паспорта;
  2. Заявление с просьбой о предоставлении налогового вычета;
  3. Документы на квартиру;
  4. Соглашение купли-продажи;
  5. Расписка о получении денег за объект недвижимости.

После того, как сотрудники налоговой рассмотрят все бумаги и примут положительное решение о правильности заполненной декларации и собранных документов, налогоплательщик должен взять расчётный счёт для уплаты НДФЛ. Его сумма перечисляется в безналичной форме в отделении любого банковского учреждения России. В наличной форме оплата налога категорически запрещена — это грубое нарушение налогового законодательства.

Если налогоплательщик имеет право не платить налог при продаже квартиры (если он владел квартирой более 5 лет), он не должен составлять и отсылать налоговую декларацию.

Налог с реализации жилья

Налог с реализации жилья купленного на средства материнского капитала

Материнский капитал – базовая помощь государства на приобретение объекта недвижимости матерью, самостоятельно воспитывающей детей.

Многие женщины, которые воспользовались такой помощью в улучшении своих жилищных условий, задаются вопросом: «Будут ли считаться налоги при продаже квартиры купленной на такой капитал?»

Ответ можно найти в разъяснительном письме Федеральной Налоговой Службе РФ от 22 июля 2104 года, где прописано, что материнский капитал можно учитывать в качестве расходов на покупку объекта жилой недвижимости, которые отчисляются в пользу государственной казны.

В завершении стоит отметить, что процедура оформления и уплаты налоговых сборов и платежей – дело ответственное и строго наказуемое при целенаправленном отклонении от него. Это в полной мере касается и такого документа как налоговая декларация, которая подается даже в случае неуплаты налогов исходя из возможности использования специальных льгот.