Федеральный Закон 214, что это?

Большому количеству граждан РФ знакомы проблемы всевозможных строительных компаний во время оформления приобретения квартиры посредством долевого участия в возведении недвижимости, а также наслышаны о множестве скандальных дел связанных с махинациями застройщиков.

Как правило, на первоочередной стадии возведения жилой площади, её стоимость на порядок дешевле рыночных показателей, и именно этот фактор играет ключевую роль при привлечении новых клиентов. На практике получается, что лучше и выгоднее пару лет прожить на съемной квартире пока идёт строительство, чем вкладывать значительный капитал в готовую недвижимость.

214 ФЗ – что это

В недалёком прошлом, люди, принимающие участие в долевом строении не имели законодательной базы для защиты своих прав. Некоторые липовые строительные компании, учитывая этот фактор, собирали с граждан денежные средства за будущую недвижимость и моментально проводили их по оффшорным каналам, одновременно объявляя себя абсолютным банкротом.

В конце 2004 года, правительство приняло федеральный закон о долевом участии под номером 214, цель которого урегулировать правоотношения между застройщиком (юридическим лицом) и гражданином, изъявившим желание стать стороной в этом договоре. Закон позволяет в полной мере обеспечивать правовую защиту прав и интересов людей, передавших свои деньги строительной компании, которая обязуется возвести жилую площадь.

Суть нормативного акта №214

Для начала нужно сделать небольшую оговорку, насчёт того, что хоть этот законодательный акт и защищает основные права и интересы лиц, он не может выступать гарантом окончательного строительства и передачи жилплощади в частную собственность.

Чтобы договор на привлечение капиталовложений имел юридическую силу, его достаточно зарегистрировать в соответствующем порядке в Росреестре. Данное действие покажет, что застройщик имеет полный порядок со своими разрешительными документами. Также, такая регистрация не может служить причиной остановки процесса строительства при наличии споров с местной государственной администрацией, с жителями близ прилегающих домов, а также некоторыми подрядными компаниями.

все договора долевого участия

При банкротстве застройщика, все договора долевого участия автоматически становятся недействительными, а значит, граждане не могут выдвигать свои требования на получение оплаченной квартиры. Вся недостроенная жилплощадь выдвигается на специализированные торги, где она реализуется для оплаты накопившихся долгов обанкротившегося застройщика. Согласно Закону 214, на строительные компании могут быть наложены только штрафные санкции.

На практике существенная часть дольщиков не знает всех нюансов и подводных камней данного нормативного акта, и твёрдо уверены, что правота на их стороне во время возникновения определенной спорной ситуации или противоречия. Хоть сущность данного акта – защита законных прав и интересов физических лиц, его положения не содержат целостного способа к привлечению ответственности юридических лиц, и наиболее важное – нет системы получения жилой площади или возврата вложенного капитала.

Закон №214

Важные нюансы, о которых стоит помнить

Далее разберем наиболее актуальные моменты, которые следует учитывать перед подписанием соглашения о долевом участии:

  • В разделах договора должны быть четко прописанные сроки окончания строительных работ, а также не должно быть положений, позволяющих строительной компании, в одностороннем порядке менять дату сдачи жилищного объекта;
  • Дата сдачи жилья дольщику должна быть также четко и точно указана, так как именно с её момента можно говорить о нарушении сроков строительства;
  • На практике встречаются ситуации, когда лицо, принимающее участие в договоре долевого участия получает жилую недвижимость значительно большего метража, согласно заключению специалистов БТИ. Как итог – вы будете вынуждены дополнительно рассчитаться со строительной компанией за лишние метры, если своевременно не настоите на том, чтобы положения о точном метраже жилья был внесён в соглашение;
  • Договор, в разделе «Решение споров» должен содержать наименование населенного пункта, в котором, при необходимости может рассматриваться дело. Некоторые строительные компании прописывают, что судебные споры могут разбираться по всей территории РФ. Такой ход обусловлен, что не каждый покупатель жилья будет мотаться в населенный пункт на каждое заседание, ведь это достаточно накладно с материальной точки зрения.

изменения Закона №214

Важные изменения Закона №214

Закон №214, как и многие другие акты государства претерпел множество изменений и дополнений в течение многих лет работы с ним. Измененные положения ратифицировались в 2012. Именно они принесли актуальный пункт – «способы обеспечения обязательств».

Приведем список наиболее важных дополнений и изменений этого закона:

  • При нарушении пунктов договора возможны штрафные санкции, наложение пени, а также возвращения капиталовложений;
  • Возможность оформить банк как поручителя. Оговорка – размер уставного капитала банка должен составлять не менее 2 миллионов рублей;
  • Возможность оформить страховку своей гражданско-правовой ответственности. Страховая компания должна оказывать свои услуги не менее пяти лет, иметь уставной капитал не менее 120 миллионов рублей, и 400 миллионов в форме оборотных средств.

изменения Закона №214

Правовая ответственность сторон

Как и другой законодательный акт, внутри гражданско-правовых отношений, нормативно-правовой акт №214 содержит положения защиты для обеих сторон. Как пример возможность выплаты дольщиком неустойки при нарушении им сроков внесения денежных средств. К слову, сумма неустойки, как правило, равна 1/300 от ставки рефинансирования за прошедшие дни задолженности.

В конце нужно отметить, что в последнее время строительные фирмы завлекают потенциальных дольщиков только на завершающей стадии возведения жилой площади, когда риск неполучения жилья или возврата капиталовложений – минимальный. Конечно же, стоимость такой квартиры будет выше, чем на этапе котлована, но зато дольщики будут иметь достаточную уверенность в прозрачности намерений застройщика.

В любом случае, с появлением Закона №214 защита прав и законных интересов дольщиков стала на порядок эффективней, что позволяет активно привлекать лиц в участии правоотношений долевого участия.